4．编制比较因素条件指数表
经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的支书，结果见表2。
表2 比较因素条件指数表
待估宗地及实例 内容比较因素待估宗地实例1实例2实例3
交易时间 100 105 105 105
交易情况 100 100 115 100
区域因素离市中心距离 100 100 98 100
区域性质 100 102 102 102
面积、形状 100 101 101 101
个别因素容积率 100 100 90 100
环境条件 100 98 101 100
基础设施状况 100 100 100 100
年期 100 93．7 100 100
表中有关修正说明如下：
（1）期日修正：目前，工业用地地价约下跌了5%。
（2）实例2年期修正：[1－1／(1+r)30]／[1－1／(1+r)50]＝93. 7%。
5．因素修正
由表2进一步得到各项修正系数，如下表3。
表3 因素比较修正系数表
待估宗地实例 内容比较因素 实例1实例2实例3
实例地价（元/m2）560770543
交易时间 100/105 100/105100/ 105
交易情况 100/100 100/115 100/100
区域因素离市中心距离 100/100 100/98 100/100
区域性质 100/102 100.102 100/102
面积、形状 100/101 100/101 100/101
个别因素容积率 100/100 100/100 100/100
环境条件 100/98 100/101 100/100
基础设施状况 100/100 100/100 100/100
年期 100/93．7 100/ 100 100/100
修正后价格（元/m2）563. 8625. 4 502. 0
6．实例修正后的地价计算
经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。
待估宗地地价＝（563. 8 + 652. 4 + 502. 0）÷3＝563. 7元/平方米
（二）成本逼近法
成本逼近法是指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下：
地价＝土地取得费用＋土地开发费用＋投资利息＋投资利润
（1）土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。
a. 耕地占用税：6. 0元/平方米。
b. 菜地建设基金：45. 0元/平方米。
c. 粮油差价补偿费：3. 7元/平方米。
d. 土地补偿费：11. 5元/平方米。
e. 青苗补偿费：2. 0元/平方米。
f. 土地平整费：15元/平方米。
g. 劳动力安置费：60. 0元/平方米。
h. 养老费：49. 5元/平方米。
i. 征地管理费：按(b + c + d + e + f + g + h)×2%计, 即3. 7元/平方米。
j. 不可预见费：(d + e + f+ g + h)×2％＝2．8元／平方米。
上述各项费合计，得到土地取得费用为199．2元／平方米。
(2)土地开发费用：取110元／平方米。
(3)投资利息：
假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：
利息＝199．2×10．08％×1+110×10．08％×1＝31．2元／平方米
(4)投资利润：土地开发投资利润率取12％，则：
投资利润＝(土地取得费用+土地开发费用)×12％＝(199. 2+110)×12％＝37．1元／平方米
上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：
V＝ (1) + (2) + (3) + (4)＝199．2 + 110 + 31．2 + 37．1＝377．5元／平方米
(三)评估结果的确定
上述两种方法评估结果分别为563．7元／平方米和377．5元／平方米。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563．7元／平方米。由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为40，605，565．8元。