二、地价影响因素分析
1．一般因素(略)
2．区域因素
(1)位置
评估对象位于××新区××江东岸，距市中心约12公里，××口岸约1公里，距××大桥约3．5公里。
(2)交通条件(略)
(3)区域性质
由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。
(4)集聚条件
评估对象周边规划为开发区，有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等，工业集聚规模较高。
(5)地块面积及形状
待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。
3．个别因素
(1)环境条件
评估对象所在区域附近工厂相对集中，如××化工厂、××煤气厂等，有一定的空气污染。
(2)地质条件
评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
(3)临江条件
评估地块临××江，有较理想的水运条件。
(4)土地使用权年限
取国家规定的工业用地出让最高年限50年。
第三部分 土地估价
一、估价原则(略)
二、评估思路与方法选择
根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来， ××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。
三、估价过程
(一)市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下：
待估土地价格＝交易实例土地价格×交易情况修正系数×
交易日期修正系数×区域因素修正系数
1．比较实例的选择
通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
2．比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素（见表1所列）。
3．因素条件说明
待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1。
表1 因素条件说明表
待估宗地及实例 内容比较因素待估宗地实例1实例2实例3
交易时间97．694．194．991．3
交易情况正常正常偏高正常
区域因素离市中心距离12km13km18km12km
区域性质工业居民区工业区域工业区域工业区域
宗地面积、形状72034 m2，不规则47640 m2，不规则50000 m2，不规则25799 m2，不规则
个别因素容积率0．750．80．50．7
环境条件污染小污染较大无污染污染小
基础设施状况六通一平七通一平七通一平七通一平
年期50年30年50年50年